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2018-11-14 17:30 来源:凤凰社

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楼市释放出四大信号 现在还能买房吗?

2018-11-14 13:54:57 不执著财经 张平
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  今日(15号),国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。在70个大中城市中,价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市,上涨的城市有65个。

  在70个城市中却有65个房价上涨,这让那些准备购房者感到担忧,人们在为是否该出手购房而纠结。一边是全国房价多数沿续上半年的走势,总体呈现涨多跌少的格局。

  而另一边,各地房地产调控正在集密进行中。仅7月份,全国楼市调控政策密集程度创历史纪录,合计超过60个城市发布了超过70次各类型的房地产调控政策。房地产调控如果生效,现在匆忙入市买房弄不好会当“接盘侠”。

  对此,我们认为房价数据的涨跌,只能代表楼市过去一段时间的价格,并不代表未来。从中长期来看,不能因为当前多数城市房价仍上涨,就能判断出后续房价还会大幅上涨。

  而且从近期的房地产发出四个信号来看,本轮持续了3年多的房价上涨行情,已近尾声。中国楼市正从前期的巅狂中逐步恢复理性,预计房地产拐点已现,整个楼市将会快速降温。所以,购房者应耐心等待,静观楼市大调整周期的到来。

  信号一:厦门房价降了1万多元

  据厦门房地产联合网数据显示,2018上半年厦门二手房共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

  受到厦门严厉的房地产调控政策的影响,很多房企打出“大降65万元急售”、“一品价,打八折”、“诚心买条件还可以谈”的标语。但是当地民众看了高房价之后还是摇头表示“买不起”。

  

 

  近年来,厦门房价走出了过山车行情,由前几年的八千元/平方米,一下涨至去年的6万元/平方米,而现在厦门房价跌去了1.5万元,再次回到了4.5万元/平方米,而且当地二手房成交量出现大幅萎缩、厦门市区土地流拍现象也较为严重。

  厦门房价下跌,还有环京楼市出现大跌,这都是本轮房价在经历了3年的连涨之后,出现的首次成规模的房价大调整。尽管,全国多数地区房价依然火爆,但部分地区房价的下跌,说明全国房地产走势开始分化,房价只涨不跌的神话已经破裂。这对于投机性购房者来说未来的风险不容小觑。

  信号二:限制企事业单位购房已开始

  南京发布微信公众号消息,近日,南京市房地产市场综合执法办公室发布《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》,自即日起,在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。目前全国已有西安、长沙、杭州、上海、深圳、南京6座城市宣布限制企事业单位购买品房。

  

 

  实际上,限制企事业单位购房是在本来调控限购基础打“补丁”。因为之前的房地产调控只对个人买房进行限购。这导致一些企事业单位要么不务正业去炒房。要么,有很多人为了获得炒房机会,就想办法私人成立一个空壳企业,然后炒房者用企业的名义炒房。

  这样不仅是买房不受限制,而且出售房产也不会受到限售的影响,一路畅通无阻。更关键的是,有了以企业名义炒房,使得很多新开楼盘被企业全部买下,人为造成当地房屋供求失衡。企事业单位购房无形中会推高当地的房价。

  信号三:大型土地流拍呈现零成交

  据权威机构数据显示,今年前7个月,土地流拍率约6%,300城总流拍宗数已达258宗,与地价最低迷的2014年同期相比,土地流拍率还高出59%。从整体流拍规模来看,今年有望达到历史峰值。

  土地市场降温最明显的是一二线城市。7月23日,上海市中心的杨浦东,一块内环内的宅基地流拍,没有房企报名,实属罕见。8月10日,杭州、南京、太原等城市都进行了土地拍卖。从拍卖过程和结果看,土拍市场明显降温,有的全部流拍,有的即使成交,地价比之前也降低了不少。

  事实上,土地市场降温明显的原因有二个,一方面,地方政府积极推地,土地市场供应充足,但是地价政府又不肯在房地产调控时期,主动调降地价。同时,还对拿地房企实行严格的限价政策,这就导致,房企的利润空间被压缩,房企们肯定不愿意去拍这样的地块。

  另一方面,随着房地产调控政策的持续收紧,以及房企负债率的攀升,房企的融资难度大幅上升,不可能再像过去一掷千金争当地王。同时,房企对后期房地产市场的看法发生逆转,认为高价拿地的风险会很大,投资更加趋于理性和谨慎,已不敢再贸然出手。

  

 

  信号四:房地产调控的问责制来了!

  在7月底,中央政治局会议上定调“坚决遏制房价上涨”没过多久。8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,在会上,住建部对与会城市负责人表达了二层含义:

  一是,要持续整治房地产市场乱像,严厉打击违法违规开发企业、中介机构,维护人民群体的合法权益。其实,之前住建部早就联合了七部委,想通过半年的时间,对30座大中城市的房地产市场的乱像进行整治。

  二是,对于楼市调控不力的城市坚决实行问责制。以后如果出现房价上涨过快的城市,住建部要对相关负责人进行问责。过去房地产调控即使不力,也不会对相关负责人有太大影响,而现在却不同了,房价过快上涨则关系到相关负责人的仕途。

  厦门房价下跌、土地出现流拍潮,这将预示房地产开始分化,投资者的风险正在积骤。此外,暂停企事业单位买房就是将炒房资金阻挡在市场之外。而房地产调控问责制,就是中央给地方下了死命令,一定要把房价调降下去,回归到“住房不炒”的理性当中。四大信号已经非常明显,房地产市场的风向已变,购房者谨慎入市了。


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